Case vuote, famiglie in fuga: come la finanza immobiliare sta svuotando i comuni lombardi

C'è una contraddizione che percorre la Lombardia da nord a sud, dalle periferie di Milano fino ai capoluoghi di provincia: da un lato, migliaia di appartamenti chiusi, con le serrande abbassate e i contatori del gas fermi da anni; dall'altro, famiglie giovani costrette a trasferirsi in comuni più lontani, a rinunciare a un'abitazione dignitosa, a indebitarsi per decenni pur di avere un tetto. Non si tratta di un paradosso naturale: è il risultato prevedibile di scelte politiche precise — o, più spesso, della deliberata assenza di esse.

Il patrimonio fantasma della Lombardia

Secondo i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, in Lombardia si contano oltre 400.000 unità abitative classificate come "non occupate" in modo stabile. Una cifra che, da sola, basterebbe a rispondere alla domanda abitativa di centinaia di migliaia di nuclei familiari. Eppure questi immobili non arrivano sul mercato delle locazioni a lungo termine: restano fermi, come riserve di valore in attesa di rivalutazione, oppure vengono immessi nel circuito degli affitti brevi turistici, sottraendosi alla funzione sociale per cui erano stati costruiti.

A Milano il fenomeno è ormai conclamato. Tra il 2019 e il 2023, il numero di annunci su piattaforme come Airbnb è cresciuto del 34%, mentre i contratti di locazione ordinaria si sono ridotti in proporzione analoga. Ma il problema non riguarda solo il capoluogo: comuni come Bergamo, Brescia, Como e Lecco registrano dinamiche simili, con prezzi degli affitti aumentati in media del 22% negli ultimi cinque anni, a fronte di stipendi che, nella stessa finestra temporale, sono rimasti sostanzialmente invariati.

Chi compra e chi decide

Dietro a questo scenario non ci sono soltanto i classici proprietari privati che preferiscono tenere l'appartamento chiuso piuttosto che affittarlo. Negli ultimi anni, una quota crescente del patrimonio immobiliare lombardo è finita nelle mani di fondi di investimento — spesso con sede legale in Lussemburgo, Irlanda o nei Paesi Bassi — che operano attraverso società veicolo italiane, acquisendo interi stabili o portafogli di immobili con logiche puramente finanziarie.

Questi soggetti non hanno interesse a locare gli appartamenti a canone concordato o a rispondere alle esigenze abitative delle comunità locali. Il loro obiettivo è la rivalutazione del capitale nel medio periodo, eventualmente accompagnata da una ristrutturazione dell'immobile che ne aumenti il valore di mercato prima della rivendita. Il risultato è una progressiva sottrazione di stock abitativo al mercato ordinario, con effetti che si scaricano interamente sulle famiglie meno abbienti e sui giovani che cercano una prima casa.

Palazzo Lombardia è a conoscenza di queste dinamiche? Certamente sì. Eppure le misure regionali a sostegno dell'accesso alla casa — dai contributi per l'affitto ai programmi di edilizia residenziale pubblica — continuano a essere sottofinanziate e frammentate, mentre le agevolazioni fiscali per i grandi investitori immobiliari restano intatte.

I comuni sotto pressione

Sono i sindaci, spesso, a trovarsi in prima linea davanti a questa crisi. Molti amministratori locali lombardi — soprattutto nei comuni della fascia periurbana milanese e nei capoluoghi di medie dimensioni — segnalano da anni l'impossibilità di trattenere le giovani famiglie nel proprio territorio. La mancanza di alloggi a prezzi accessibili produce un effetto domino: si svuotano le scuole, calano le iscrizioni agli asili nido, si riducono i servizi, e il comune entra in una spirale di declino demografico difficilmente reversibile.

A Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo, Monza, ma anche in realtà più piccole come Saronno o Gallarate, i responsabili delle politiche abitative comunali raccontano di liste d'attesa per l'edilizia residenziale pubblica che si allungano anno dopo anno, senza che arrivino risorse adeguate dalla Regione per costruire nuovi alloggi o ristrutturare quelli esistenti. Nel frattempo, i fondi europei destinati alla rigenerazione urbana vengono spesso dirottati verso interventi di valorizzazione commerciale o infrastrutturale, piuttosto che verso la creazione di housing sociale.

La retorica del mercato e il silenzio della politica

Il discorso pubblico lombardo sulla casa è intrappolato in una retorica liberista che considera qualsiasi forma di regolazione del mercato abitativo come un'interferenza inaccettabile. Eppure, le esperienze di altri paesi europei dimostrano che strumenti come il canone massimo di locazione, l'obbligo di messa a reddito degli immobili sfitti oltre una certa soglia, o l'imposizione fiscale progressiva sulle proprietà non occupate, producono effetti concreti sull'accessibilità abitativa senza necessariamente compromettere il mercato.

In Francia, la legge ALUR ha introdotto l'incadrement des loyers in diverse grandi città, con risultati apprezzabili sul contenimento degli affitti. In Germania, il Mietpreisbremse — il "freno agli affitti" — è stato più volte rafforzato, nonostante le resistenze delle lobby immobiliari. In Spagna, diverse comunità autonome stanno sperimentando misure simili. In Lombardia, invece, si continua a discutere di bonus edilizi e incentivi fiscali per i costruttori, mentre le famiglie che non riescono a pagare l'affitto si rivolgono ai servizi sociali comunali già esausti.

Quello che la Regione dovrebbe fare

Una politica abitativa all'altezza delle sfide che la Lombardia deve affrontare richiederebbe, anzitutto, una mappatura sistematica del patrimonio immobiliare sfitto, con l'identificazione dei proprietari — persone fisiche o giuridiche — e la durata del non utilizzo. Sulla base di questi dati, si potrebbe costruire un sistema di incentivi e disincentivi fiscali capace di rimettere in circolo gli alloggi oggi sottratti al mercato ordinario.

In secondo luogo, sarebbe necessario un piano straordinario di edilizia residenziale pubblica, finanziato anche con i proventi delle alienazioni del patrimonio regionale, che risponda concretamente alla domanda di chi non riesce ad accedere al mercato privato. Infine, occorrerebbe una governance metropolitana dell'housing, che superi la frammentazione comunale e permetta una pianificazione coordinata dell'offerta abitativa nell'intera area lombarda.

Nessuna di queste misure è fantascientifica o ideologicamente estrema: sono strumenti già adottati in contesti comparabili. Ciò che manca non è la conoscenza delle soluzioni, ma la volontà politica di applicarle, perché applicarle significherebbe contraddire gli interessi di chi oggi trae profitto dall'attuale stato di cose.

Una questione di civiltà

Il diritto alla casa è sancito dalla Costituzione italiana. Non come aspirazione, ma come impegno della Repubblica. Quando migliaia di appartamenti restano chiusi mentre altrettante famiglie non trovano un alloggio dignitoso, qualcosa nel patto civile si rompe. La Lombardia, regione più ricca d'Italia, non può permettersi di ignorare questa frattura. O meglio: non dovrebbe poterselo permettere. Eppure lo fa, con la complicità di una politica regionale che ha scelto da tempo da quale parte stare.

Stare dalla parte delle famiglie che cercano casa, invece, è la scelta che Per un'Altra Lombardia continuerà a rivendicare.